С мая 2026 года в Беларуси действует постановление Совмина №164, которое регулирует вопросы перепланировки жилых помещений. Оно пришло на смену ранее действовавшему постановлению №384.

Суть изменений не в появлении новых запретов, а в уточнении и ужесточении контроля за перепланировками, которые и раньше были вне закона.

И один из главных пунктов, который касается многих владельцев квартир, – это объединение балкона или лоджии с жилой комнатой, пишет портал Mlyn.by.

Почему нельзя объединять балкон и комнату

Главная причина запрета – пожарная безопасность. При объединении балкона и комнаты разбивается так называемый пожарный простенок – это участок глухой стены сбоку от балконной двери.

В случае пожара человек должен спрятаться за ним от языков пламени и ждать помощи. Если эта стена отсутствует – пути к спасению нет.

Скриншот: Mlyn.by

Вторая причина – строительные нормы. Балконы, по проекту, не отапливаются, и если их объединяют с жилой зоной, то температура в разных частях помещения становится контрастной, из-за чего на стенах появляется плесень.

Это уже вопрос не только безопасности, но и здоровья – и повод для жалоб соседей. Если соседи не в ладах с владельцем квартиры, они могут пожаловаться, и тогда перепланировку признают незаконной, а владельца обяжут вернуть все как было.

И сделать это придется за свой счет.

Как понять, что сосед затеял перепланировку

Обычно то, что соседи начали масштабный ремонт, видно невооруженным глазом. В новостройках о планах соседей можно догадаться по гулу перфораторов.

Фото: Shalev Cohen / Unsplash.com

Есть и народная примета: если из квартиры, где изначально не было стен, строители молча выносят мешки с битым камнем – значит, они точно разобрали балкон и увеличили площадь на пару квадратных метров.

Владельцы небольших квартир идут на это не от хорошей жизни – им не хватает места. Обычно вслед за этим следует покупка стирально-сушильной машины, потому что сушить белье становится негде.

Что грозит нарушителям

Если перепланировка уже сделана, проблемы возникнут при продаже квартиры. В техпаспорте нужно будет узаконить изменения, а для этого придется либо восстанавливать пожарный простенок, либо согласовывать перепланировку задним числом.

Фото: Erico Terada / Unsplash.com

Но согласовать объединение балкона с комнатой практически невозможно – это прямое нарушение норм, и пожарные не дадут на это разрешения. Так что неизбежны демонтаж и восстановление первоначальной планировки.

Что еще запрещено

Новое постановление, как и предылущее, запрещает лишать комнаты естественного света (например, закладывать окно кирпичом), бурить несущие колонны и присоединять балконы и лоджии к отапливаемой жилой зоне.

Для всех остальных перепланировок – если они не нарушают этих запретов – нужно обращаться в агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Там помогут согласовать изменения за плату и без штрафов.

Однако любое изменение конфигурации помещения требует официального согласования – это не право, а обязанность.

Особый случай – бизнес-апартаменты

Если речь идет о бизнес-апартаментах, то здесь все строже. Это коммерческая недвижимость, и любые изменения требуют не просто согласования, а разработки архитектурного проекта.

Стоить это может до 10 BYN тыс. – цена сравнима с небольшим ремонтом. Владельцы апартаментов недовольны, но все претензии – к застройщикам: они изначально создали "серую зону" в законодательстве, чтобы избежать обязательств по строительству социальной инфраструктуры (школ, детсадов).

По документам, это магазины или офисы, хотя там живут люди. В таких домах не то что балконы – стены трогать невозможно без серьезных затрат и бюрократии.